บทความ • อสังหาริมทรัพย์และนิติบุคคล
หลายปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักได้รับคำแนะนำว่า การถือวิลล่าหรือที่ดินผ่านบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเรื่องปกติ โครงสร้างนี้ไม่ได้เปลี่ยนไป สิ่งที่เปลี่ยนไปคือความเข้มงวดในการตรวจสอบของหน่วยงานรัฐ และความเสียหายที่เกิดขึ้นเมื่อถูกตรวจพบ
นอมินีคือผู้ถือหุ้นคนไทยที่ถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเพียงในนาม โดยไม่ได้ลงเงินจริงและไม่ได้มีส่วนร่วมในบริษัทจริง พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวไม่ได้ดูเพียงว่าทะเบียนผู้ถือหุ้นเขียนไว้อย่างไร แต่ดูว่าใครเป็นผู้ลงทุนจริงและใครเป็นผู้มีอำนาจควบคุมบริษัทจริง
กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ได้เปลี่ยนจากการตรวจเอกสารมาเป็นการตรวจเนื้อหาสาระที่แท้จริง คำสั่งเรื่องเอกสารประกอบการจดทะเบียนนิติบุคคลมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 (2026) และกรมฯ รายงานว่าหลังจากนั้น ความพยายามจดทะเบียนในลักษณะนอมินีลดลงมากกว่าร้อยละหกสิบห้า
กรมฯ ยังได้ตรวจสอบนิติบุคคลในกลุ่มเสี่ยงทั่วประเทศเกือบสี่หมื่นเจ็ดพันราย โดยมีคณะทำงานระดับจังหวัด และกำหนดให้ธุรกิจท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตและพัทยาเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญ และมีการเตรียมมาตรการเพิ่มเติมสำหรับช่วงฤดูใบไม้ผลิของปี 2569 (2026)
ไม่ใช่สัดส่วนการถือหุ้นซึ่งจัดได้ง่ายมาตลอด แต่ดูเงินและบุคคลที่อยู่เบื้องหลัง เงินทุนมาจากไหน ผู้ถือหุ้นคนไทยมีความสามารถชำระค่าหุ้นได้จริงหรือไม่ บุคคลเดียวกันปรากฏเป็นผู้ถือหุ้นในหลายบริษัทที่ไม่เกี่ยวข้องกันหรือไม่ และบริษัทประกอบกิจการอื่นใดนอกจากการถือบ้านหรือไม่
ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ความรับผิดตกอยู่กับทั้งสองฝ่าย โทษปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท พร้อมค่าปรับรายวันตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน และโทษจำคุกไม่เกินสามปี ทั้งสำหรับนอมินีคนไทยและนักลงทุนชาวต่างชาติ ตัวทรัพย์สินเองก็อาจได้รับผลกระทบด้วย
มีช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย และทางเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับว่าท่านซื้ออะไรและเพื่อวัตถุประสงค์ใด ห้องชุดคอนโดมิเนียมภายในโควตาต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มที่ สัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนและร่างอย่างถูกต้อง ไม่ได้คัดลอกจากแบบฟอร์มของผู้พัฒนาโครงการ มีความมั่นคง บริษัทจะถูกต้องตามกฎหมายเมื่อเป็นธุรกิจจริง มีคนไทยร่วมลงทุนจริงและมีเงินทุนจริง เกณฑ์ง่ายๆ คือบริษัทต้องผ่านการตรวจสอบได้โดยที่ท่านไม่ต้องอธิบายอะไรเพิ่มเติม
หากท่านถือทรัพย์สินผ่านโครงสร้างที่ตั้งไว้หลายปีก่อน คำถามที่ควรถามไม่ใช่ว่าในเวลานั้นเป็นเรื่องปกติหรือไม่ แต่เป็นว่าโครงสร้างนั้นจะผ่านการตรวจสอบในปัจจุบันได้หรือไม่ และต้องทำอะไรบ้างเพื่อแก้ไขให้ถูกต้องก่อนที่จะมีผู้ใดมาสอบถาม
ตรวจสอบก่อนซื้อ หรือก่อนถูกตรวจสอบ
เราตรวจสอบโครงสร้างบริษัทและสัญญาเช่าที่มีอยู่ บอกท่านอย่างตรงไปตรงมาว่าความเสี่ยงอยู่ที่ใด และเสนอทางเลือกในการแก้ไข สำหรับการซื้อใหม่ เราออกแบบโครงสร้างการถือครองก่อนวางเงินมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของท่าน
